Avvocato Diritto Condominiale Ancona

LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO. L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI

Cos’è la “comunione”?

La “comunione” è termine con cui si indica che la proprietà o altro diritto reale spetta a più persone, se non è disposto diversamente nel titolo o dalla legge, ai sensi dell’articolo 1100 del codice civile. Trattasi della c.d. comunione ordinaria.

Il diritto in comunione è diviso in quote?

Certo che sì.

Come sono attribuite le quote ai partecipanti alla comunione?

Le quote ai partecipanti, presumibilmente e in mancanza di una determinazione convenzionale, sono attribuite in parti uguali. Ai sensi dell’articolo 1103 (“Disposizione della quota”), ogni partecipante dispone del proprio diritto e può cedere ad altri il godimento della cosa comune limitatamente alla propria quota. Con il trasferimento della quota, si verifica la sostituzione di un partecipante alla comunione con un altro.

Come concorrono i partecipanti alla comunione nei vantaggi e nei pesi della stessa?

I partecipanti alla comunione, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della stessa, concorrono in proporzione delle rispettive quote.

Come avviene l’uso della cosa comune?

L’uso della cosa comune è disciplinato a norma dell’articolo 1102 del codice civile. E’ ivi stabilito che ogni partecipante può usufruire della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione né che ne impedisca l’uso agli altri partecipanti, affinché questi se ne servino in base al loro diritto.

Il partecipante può apportare modifiche alla cosa comune per migliorare il godimento della stessa?

Sì, tuttavia, il partecipante può apportare modifiche alla cosa comune per migliorare il godimento della stessa, purché a proprie spese.

Il partecipante può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti?

Assolutamente no. Tuttavia, il partecipante può estendere il proprio diritto sulla cosa comune (in danno degli altri partecipanti) solo se pone in essere atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Ad esempio, possibilità da parte del condomino di usucapire la cosa comune in presenza di determinate condizioni.

A quali spese devono contribuire tutti i partecipanti?

Tutti i partecipanti devono contribuire alle spese relative alla conservazione e al godimento della cosa comune, nonché alle spese deliberate dalla maggioranza (art. 1104 cod. civ.).

Chi si occupa dell’amministrazione della cosa comune?

Dell’amministrazione della cosa comune si occupano tutti i partecipanti.

La comunione può essere sciolta?

Ogni partecipante può fare istanza, in ogni momento, di scioglimento della comunione. Tale richiesta, però, non può essere avanzata quando nell’atto costitutivo è stato deciso di rimanere in comunione per un determinato periodo di tempo, che non può essere superiore a dieci anni. Inoltre, l’autorità giudiziaria ha il potere di sospendere lo scioglimento della comunione per un periodo non superiore a cinque anni nel caso in cui l’immediato scioglimento, chiesto da uno dei partecipanti, possa arrecare pregiudizio all’interesse degli altri.

Qual è un esempio di comunione?

Un esempio di comunione è il “condominio”. Trattasi di comunione speciale, disciplinata dalla legge, alla quale si applica la disciplina della comunione ordinaria nei limiti della compatibilità. Inoltre, è una comunione forzosa, ossia non suscettibile di scioglimento.

Cos’è il condominio?

Il condominio è la comproprietà di parti comuni di un edificio.

Quali sono le parti comuni di un edificio?

Le parti comuni di un edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate, le aree destinate ai parcheggi, la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti (strutturalmente e e funzionalmente destinati all’uso comune), gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva.

Sono previsti degli organi fondamentali del condominio? Quali sono?

Gli organi fondamentali del condominio sono: 1) l’assemblea dei condomini (organo deliberativo); 2) l’amministratore (organo esecutivo, necessario quando vi siano più di quattro condomini).

Cosa fa, nello specifico, l’assemblea dei condomini?

Nello specifico, l’assemblea dei condomini svolge attività nell’interesse di tutti i partecipanti limitatamente a quanto stabilito dall’ordinamento. I compiti sono stabiliti e regolati dal codice civile e differenziati rispetto a quelli che spettano all’amministratore. Provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; 2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. Inoltre, l’assemblea dei condomini può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative pubbliche o private, per agevolare il recupero del patrimonio edilizio esistente, la visibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Come avviene la costituzione dell’assemblea dei condomini?

L’assemblea dei condomini, mediante una prima convocazione, è costituita in modo regolare se intervengono tanti condomini che rappresentino sia i due terzi del valore di tutto l’edificio sia la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Quando sono ritenute invalide le deliberazioni dell’assemblea condominiale?

Le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono invalide quando non sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.

E’ prevista una seconda convocazione?

Sì, non oltre dieci giorni dalla prima, è prevista una seconda convocazione, regolarmente costituita quando vi partecipano un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio.

Quando è valida la deliberazione?

La deliberazione è valida se viene approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti con un numero di voti che rappresentano almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini? Possono essere impugnate?

Le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Tuttavia, se contrarie alla legge o al regolamento del condominio, possono essere impugnate, dinanzi all’autorità giudiziaria, dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.

Cos’è il regolamento del condominio?

Il regolamento del condominio è un documento contenente le norme relative all’uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese.